LA DÉCLARATION DU VENDEUR : bon pour l'acheteur, le vendeur et l'inspecteur préachat

La déclaration du vendeur est un document légal TRÈS IMPORTANT dans une transaction immobilière. Important pour qui? Pour le vendeur du bâtiment, pour l'acheteur et pour l'inspecteur préachat. Certaines institutions financières vont parfois exiger ce document, et les notaires le recommandent fortement.

Lorsque la transaction est faite par l'intermédiaire d'un courtier immobilier, la déclaration du vendeur est un document obligatoire à remplir, qui fait partie intégrante au contrat de courtage, auquel la déclaration du vendeur doit être annexée.

Mais à quoi ça sert une déclaration du vendeur ? Comment et pourquoi la compléter. Qu'est-ce que vous devez faire pour remplir le document si vous n'avez jamais habité l'immeuble? Est-ce que vous devez remplir une déclaration du vendeur si vous vendez la propriété sans garantie légale, au risque et péril de l'acheteur ? C'est ce que nous verrons dans le présent article !!

 

Qu'est-ce que contient une déclaration du vendeur ?

Une déclaration du vendeur contient les informations et l'historique du bâtiment, que seul le vendeur de l'immeuble peut connaître. Il peut s'agir de l'année de certains travaux importants, comme le remplacement du revêtement de toiture, du revêtement extérieur, des fenêtres, etc. … Mais aussi des problématiques connus tel que des infiltrations d'eau, fuite d'eau, présence d'animaux nuisibles, etc. On y trouve aussi des informations légales tel que les servitudes, le statut de l'hypothèque, les conditions d'assurabilités, etc.

Je suis vendeur d'un bâtiment, suis-je obligé de remplir la déclaration du vendeur ?

Si la vente est faite par l'intermédiaire d'un courtier immobilier, oui, sinon, vous n'êtes pas obligé, mais elle est fortement recommandée. Voici un article de loi du Code Civil du Québec qui devrait vous intéresser :

« 1726 : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus ... »

« 1728 : Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur. »

En d'autres mots, même lorsque la vente est effectuée sans garantie légale, au risque et péril de l'acheteur, le vendeur du bâtiment est tenu légalement de déclarer les vices qu'il connaissait.

Même si vous vendez un immeuble que vous n'avez jamais habité, même si vous vendez la maison de vos parents, même si vous vendez un immeuble à revenu (plex) que vous n'avez jamais habité, vous êtes tenus de déclarer à l'acheteur, les vices que vous connaissez. Voilà pourquoi il est important de remplir la déclaration du vendeur : vous remplissez votre obligation légale et vous vous protégez des poursuites.

Certes, le document est complété AU MEILLEUR DE VOTRE CONNAISSANCE, ce qui veut dire que le document sera moins complet si vous n'avez pas habité l'immeuble, ou si vous n'êtes pas propriétaire depuis longtemps, mais au moins, ce que vous connaissez, vous le déclarez !

Le vendeur n'a pas à déclarer ce dont il n'est pas au courant. Par contre, il doit malgré tout remplir la déclaration du vendeur, en précisant les raisons pour lesquelles il n'est pas en mesure de répondre à l'une des questions, le cas échéant.

Une fois remplis, la bonne pratique consiste à faire signer la déclaration du vendeur à l'acheteur AVANT de signer une offre d'achat, de manière à ce que l'acheteur soit bien aux faits des informations importantes de la propriété avant d'effectuer une offre.

Je suis acheteur d'un bâtiment, que dois-je faire avec la déclaration du vendeur?

En tant qu'acheteur d'une propriété, si une déclaration du vendeur n'a pas été produite, nous vous recommandons d'en discuter avec le vendeur afin de demander à ce qu'elle soit complétée. Expliquez au vendeur du bâtiment, les avantages pour lui et pour vous de compléter ce document : c'est un document qui est gagnant pour tous à remplir.

Comme acheteur, PRENEZ LE TEMPS DE LIRE LA DÉCLARATION DU VENDEUR AVANT DE FAIRE UN OFFRE D'ACHAT.

Lors de l'inspection préachat, il est fréquent que nous lisions la déclaration en présence de l'acheteur, et que celui-ci ne l'a pas lu, et y découvre des choses qu'il devrait déjà connaître avant même d'avoir fait une offre d'achat.

Par exemple, si la déclaration du vendeur mentionne un historique de pieutage à la fondation, vous pourriez demander les factures et obtenir un maximum de détails avant de déposer une offre d'achat.

Si le revêtement de toiture est âgé de 25 ans, un remplacement risque d'être à prévoir à court terme, et vous auriez pu déjà le prévoir à votre budget avant de déposer une offre d'achat.

La déclaration du vendeur pourrait mentionner la présence d'ocre ferreux autour du bâtiment, ce qui pourrait vous inciter à ajouter une condition d'inspection des drains de fondation à votre offre d'achat.

En résumé, prenez le temps de lire la déclaration du vendeur, et si jamais des problématiques sont soulevées, vous pourrez agir préventivement, en faisant des expertises supplémentaires, en demandant des soumissions d'un entrepreneur en construction ou en ajoutant des conditions à l'offre d'achat.

Est-ce que l'inspecteur préachat doit avoir une copie de la déclaration du vendeur ?

Oui ! Et pour vous dire à quel point ce document est important, certains inspecteurs refusent le mandat d'inspection du bâtiment si la déclaration du vendeur n'a pas été complétée !

L'inspecteur en bâtiment fera un travail beaucoup plus complet avec ce document. Par exemple, en connaissant l'historique d'infiltration d'eau sur la façade arrière du sous-sol avant de débuter l'inspection préachat, l'inspecteur en bâtiment sera en mesure d'apporter une attention particulière à cette condition : à l'extérieure, est-ce qu'il y a des problématiques particulières comme une fissure ou une margelle manquante qui pourrait expliquer cette infiltration d'eau ?

À l'intérieur, y a-t-il des signes d'une récurrence, ou des signes de moisissures ou de dommages?

Sachant l'historique, l'inspecteur préachat pourrait utiliser sa caméra thermique ou son détecteur d'humidité avec plus de précision ou plus de minutie.

L'inspecteur préachat pourrait aussi faire le lien entre le cerne d'eau visible au plafond du sous-sol, et le fait que le vendeur ait déclaré qu'un aquarium ait coulé à cet endroit il y a 5 ans. Ainsi, l'inspecteur peut vérifier cet endroit, si des dommages ou de la moisissure sont présents, ou si au contraire, aucune conséquence importante ne sont visibles. Sans déclaration du vendeur, il est parfois impossible pour l'inspecteur en bâtiment de trouver l'origine de la problématique : une interrogation reste donc dans la tête de l'acheteur suite à l'inspection, ce qui n'est pas avantageux ni pour l'acheteur, ni pour le vendeur du bâtiment. Voilà pourquoi une déclaration du vendeur bien rempli est avantageuse pour tous!

Où trouver une déclaration du vendeur ?

Si le bâtiment est vendu par l'intermédiaire d'un courtier immobilier, vous devez utiliser le formulaire « Déclaration du vendeur sur l'immeuble ». Parlez-en avec votre courtier immobilier, qui vous fournira le document de 13 pages.

Voici un exemple du document :

https://www.oaciq.com/uploads/ckeditor/attachments/338/declarations-vendeur.pdf

Si vous vendez sans courtier immobilier, il existe différents modèles sur Internet, sur le site de Duproprio ou de Publimaison. Vous pouvez aussi demander à votre inspecteur préachat ou à votre notaire.

Toutefois, sachez que la déclaration du vendeur la plus complète reste celles offertes par les courtiers immobiliers,dont le document fait 13 pages.

Après celle des courtiers immobiliers, nous avons une préférence pour l'utilisation de la déclaration du vendeur de Duproprio (5 pages), que vous pouvez télécharger gratuitement sur leur site Internet, juste ici :

https://duproprio.com/fr/acheter/comment-acheter-propriete/declaration-du-vendeur

Quelques erreurs à ne pas faire avec la déclaration du vendeur

Voici quelques erreurs à éviter avec ce document :

1-Éviter d'utiliser une déclaration du vendeur « faits maison »

Si vous n'utilisez pas un modèle déjà existant, vous risquez fort probablement d'oublier de déclarer certaines choses importantes. Un modèle déjà établi vous aide à vous rafraîchir la mémoire : vous ne vous rappelez peut-être pas qu'il y a 10 ans, vous avez eu des souris au grenier … En lisant la question dans un modèle de déclaration du vendeur, vous vous rappellerez davantage de choses sur l'immeuble, et éviterez des oublis qui vous coûteront peut-être une poursuite ultérieurement.

2- Soyez précis

Si le drain de fondation a été refait sur la façade arrière, précisez-le, car l'acheteur et l'inspecteur en bâtiment pourraient penser que le drain de fondation a été refait en entier. Si l'acheteur fait une offre d'achat, il vous offre un prix qui est conséquent avec les travaux effectués sur l'immeuble, soit un drain de fondation neuf à 100%. Si des infiltrations d'eau se produisent ultérieurement, vous pourriez être tenu responsable, puisque vous avez mal déclaré la situation.

Si la toiture a été refaite sur la façade arrière uniquement, écrivez-le. Éviter d'écrire: revêtement de toiture refait en 2019 … mais écrivez plutôt :revêtement de toiture refait en 2019 sur la façade arrière. Façade avant année inconnue.

N'écrivez pas : plomberie refait en 2015. Ceci laisse sous-entendre que vous avez remplacé 100% de la plomberie : tuyau de distribution d'eau, d'évacuation d'eau (jusqu'à l'entrée de la ville), toutes les valves, robinets, etc. Si c'est le cas, vous pouvez l'écrire, mais soyez précis en mentionnant les mises à jour qui ont été effectuées sur le réseau de plomberie. Le même commentaire s'applique pour l'électricité.

3-Éviter de qualifier une problématique

Parfois, les vendeurs cherchent à qualifier un problème, comme en écrivant, pour une infiltration d'eau : Petite infiltration d'eau, léger, suintage, condensation, un peu d'eau…

Qu'est-ce que c'est « un peu d'eau » pour vous? Localisé à un endroit? 1 pouce d'eau sur la dalle de béton? De l'eau sur la fondation mais qui ne se rend pas au sol? La définition « un peu » peut être différente d'une personne à l'autre alors évitez d'utiliser ce genre de termes.

Toutefois, il pourrait être de bonne pratique de mentionner la fréquence, comme par exemple : seulement au printemps. Comme vendeur, nous vous recommandons de laisser le soin à l'acheteur de vérifier avec son professionnel en bâtiment, l'étendue de la problématique; la correction d'un problème d'eau peut aller de quelques centaines de dollars jusqu'à plusieurs milliers de dollars, alors il faut éviter d'induire l'acheteur en erreur dans la déclaration du vendeur.

4-Éviter les contradictions

Il arrive qu'il y ait des contradictions entre ce qui est observé lors de l'inspection préachat, et ce qui est écrit dans la déclaration du vendeur. L'une des contradictions qui revient le plus souvent est la suivante : y a-t-il déjà eu présence d'animaux nuisibles dans le bâtiment …

Le vendeur du bâtiment coche « non », mais en allant au grenier de la maison, on y trouve du poison à souris et de l'isolant endommagé par des animaux nuisibles. Au sous-sol de la maison, il y a des excréments et des trappes à souris. Le vendeur coche qu'il n'y a pas de traces d'animaux nuisibles, mais installe des trappes et du poison… Il peut s'agir d'une simple oubli, mais aux yeux de l'acheteur, ça peut laisser une apparence de vouloir cacher des choses : si ceci n'est pas inscrit correctement dans la déclaration du vendeur, alors est-ce qu'on peut se fier au reste de la déclaration ?

Pour éviter de perdre la confiance de l'acheteur, assurez-vous en tant que vendeur que vous avez bien tout écrit.

5-N'oubliez pas de répondre à toutes les questions

Dans une déclaration du vendeur, il est important de cocher ou répondre à toutes les questions. Si vous ne le savez pas, écrivez-le, mais comme vendeur, ne laissez jamais des questions sans réponses, et comme acheteur, demandez au vendeur de compléter les espaces qui n'ont pas été répondu.

6- N'oubliez pas de mettre la déclaration du vendeur à jour si nécessaire

Le vendeur décide de changer le chauffe-eau ? Mettez votre déclaration du vendeur à jour pour inscrire la nouvelle date d'installation.Une fuite d'eau se produit sur le réseau de plomberie ? Il faut aussi l'inscrire. Ne cherchez pas à cacher qu'un problème est survenu entre-temps, même si vous avez une offre d'achat accepté.

7- L'acheteur et le vendeur doivent signer la déclaration du vendeur

Tout est dans le titre : chaque partie doit avoir une copie signée en sa possession.

8- Prendre son temps pour remplir la déclaration du vendeur

Ça peut paraître étrange, mais certains cochent « non » à chaque élément et ne prennent pas réellement le temps de remplir correctement le document. Prenez le temps d'aller voir la date sur le chauffe-eau pour l'inscrire sur la déclaration du vendeur. La date n'est pas indiquée ? Et bien mentionnez que vous ne connaissez pas l'année d'installation.

Vous avez remplacé le revêtement de toiture ? Cherchez l'année exacte de remplacement pour informer correctement l'acheteur de la propriété.

Comme vous pouvez le constater, une déclaration du vendeur est un document très important pour protéger le vendeur, l'acheteur, et offre un très beau complément avec l'inspection préachat.

N'hésitez pas à entrer en contact avec notre équipe afin de répondre à vos questions.

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